纽约购房流程

1. 选择地产经纪人 

房产经纪人在美国房产交易过程中的作用是至关重要的，从给客户提供房源信息和最新房产资讯到带客户看房、谈判房产成交价格、签购房合同、协助客户贷款到交房，房产经纪在房产交易的过程中的作用是非常大的。而知名和老牌的地产公司也能为您的购房过程提供保障，保驾护航

2. 获取银行贷款预先批准信 

买家可向各银行、信用合作社 (Credit Union) 或 Mortgage Broker 等贷款机构询问申请。申请的文档通常24-48小时内可拿到，此文档效力约为60-90天 (实际状况视贷款机构而定)。买家需要跟贷款银行填写经济状况表提供相关财务文档 (如工资近3个月银行存款证明等)。若您是现金买家则不用提出贷款预先批准信，但经纪人也会请现金买家填写一份买家经济状况信息表。

3. 看房

投资人对区域、地段、交通、生活、学区或户型有不同要求，经纪人会跟投资人在看房前进行详细沟通，根据不同买家的具体需求找到不同的客制化的房源，然后开始带着买家看房。纽约的房子按照大小和区域，从50万美金的studio到几千万的豪宅都有很多，一般studio筒仓公寓价格从50-90万美金不等，一居室从70-300万美金，两居室从130-600万美金甚至更高的价格，主要是根据大楼新旧程度、地段、基础设施、室内装潢设计等价格不一。在看房前建议买家跟自己的经纪进行详细沟通，了解纽约房产市场走向，确定自己的预算和理想的户型及投资区域。

4. 出价并协商

经过找房看房过程后，看到中意房子以后，就是进行出价，开始与卖家进入协商议价阶段。这时候您需要与经纪人一同讨论并填写购房合约，里面包括出价金、订金、是否需要贷款、贷多少、双方同意支付的手续费、过户天数等其他附加条件等细节。而在这个阶段，买方就需要附上资产证明或银行贷款预先批准信，向卖方证明拥有足够资金购房。对于不需要贷款的现金买家来说，基本上拿到房子的机率较大，因没有贷款的不确定性，过户天数也较短，比贷款买家更具优势。

5. 签署正式合同并支付订金

如果买家有自己的房产律师，则可以把律师联系方式发给卖方经纪，如果没有的话一般买方选择的地产经纪会有一些经常合作的律师可以推荐。卖方会把购房合同书发给买方律师。买方和买方律师通常有5-7天时间，期间买方律师会把购房合同解释给买方，如果还有一些合同上买方需要协商的条款，这时候买方律师可以跟卖方律师进行协商，双方达成一致后，买方签字，支付房价10%的定金到卖方律师的第三方账户。一旦合同签订，双方将会得到一份完整的购房合同，双方交易也正式开始。

6. 获得贷款

如果买方现金交易的话则可略过此步骤，如果买方需要贷款的话，海外买家来美国买房子，贷款申请需要准备的文件大致如下：护照、目前居住地址证明、足够完成首付和其他交易费用的现金证明（存期至少60天）、其他资产证明、信用记录、房屋买卖的交易合同等。一般会现在海外买家可以拿到60-70%左右的贷款额度。关于贷款银行的选择，买方也可以通过身边的资源或者自己的经纪选择贷款银行。

7. 房屋检查 

一般在签买房合同前，买方要请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房子。检查费由买主支付，价钱根据房价而定，一般几百元美金。检查师会检查房屋地板、天花板、门锁、厨房、房间等各项设备是否正常，然后填写一份详细的检查报告，列出哪些设备需要修理维护等等。

8. 完成过户手续并交房

律师在过户前会调查房屋产权确保买方买到的房产没有任何扣押权或是产权纠纷等其他违法因素，且产权可以合法自由转移买卖。一般在过户的前1-2天，过户律师会给一张精确的过户清单交给买方，买方可根据清单准备认证支票（certified check）如银行支票等。过户时建议买方最好也带上一张个人支票，如果实际过户费超过现金支票数额，再开一张个人支票补齐。