在纽约买房需要花多长时间？从看房到交房

很多客户都会问，在纽约买房大概需要多少时间。我之前很多客户都是先在纽约租房，准备租约到期之前能够锁定一套房子，这样租约到期以后就直接搬去新家。在这种情况下，我一般都会让客户留出足够的时间。

如果您刚刚开始有买房的打算，还没看房，那么您的时间可能取决于您什么时候看到合适的房子。这个过程因人而异，有的客户非常明确自己想要的房子，我们发去一些满足客户需求的房源，然后安排看房，快的话基本上2周内就能锁定理想房源开始offer签约。有的客户只是有购房的想法，但目标不是特别明确，所以看了很多房源以后反而眼花缭乱不知道该选哪个的情况也是很正常。作为地产经纪，我们一般会在客户买房之前问清楚客户需求，知道的越具体，越能精确帮客户找到满意的房子。还有一点值得提醒买家们的是，数据显示，要找到100%完全满意的房子基本上非常困难，大多数买家们最后买下的房屋，都是达到了80%或以上的满意度。

所以从决定看房、锁定心仪房源到开始offer这个阶段花的时间根据买家购房急切程度因人而异。但一旦offer被卖家接受了，到买家交房拿到钥匙这段期间买家需要多长时间呢？

一般情况下，在纽约买房大约需要准备1-3个月时间，主要是根据您的购买方式和房屋的类型决定：

如果您是用全现金购买，不贷款的情况下，最快可以2、3周到1个月时间。但如果您需要贷款购买，则建议您预留出45-90天的时间。如果您购买的是需要大楼管理委员会批准通过的产权（condo）或非产权公寓（coop）的，可能还会花超过3个月的时间。一般新楼盘则不需要大楼管理委员会通过这个步骤，所以新楼盘只要已经建成，可以开始入住了，整个交易过程就会相对快一些。

offer 被卖家接受以后需要做什么呢？

-买家律师收到楼书和买家准备签署合同

Offer 价格和条件被卖家接受以后，你需要给卖家提供您的地产律师的信息（需要在offer时或者之前就提前选好律师），您的律师就会受到卖家律师发的购房合同、楼书和相应文件。然后您的地产律师就会开始做尽职调查，看您要买的房屋和所在的大楼是否有一些财政和其他方面的问题。有的公寓大楼财政状况不佳，或可能在未来几个月内需要修缮，住户则需要每月多交一些费用。我之前有个买家的offer 被接受，但是律师收到合同才发现，买家想要投资的话，每年自己和租客分别还要交$3000的费用给大楼，除此以外，还有一些其他比其他楼都更高额的费用。要不是律师看到大楼的楼书和购房合同，买家和经纪都不知道有这么多潜在费用，所以，购房过程中，律师的作用非常重要。如果律师看了合同和楼书，做好了尽职调查，一切都没有问题，买家则可以在购房合同上签字。

-卖家签署合同，进入合同阶段

买家签完合同以后则会发给卖家签合同，这个过程一般1-2天时间，如果卖家迟迟不肯签署合同，买方经纪和律师则需要提醒催促，因为卖家在没有签字之前还是可以给别的买家看房，接受其他offer的，所以直到买卖双方都签订合同，才算是您暂时锁定了这个房源。当买卖双方都签订合同以后，那么您就正式进入“合同阶段”，签署合同的同时，买方一般支付房屋总价10%的房款作为定金。这笔钱通常会送至卖方律师放入第三方保管账户（escrow account）内。如果买家无正当理由（产权有问题、贷款没批等）单方退出合同，将会失去这笔定金。

-若需要贷款，与银行沟通拿到银行许诺信并锁定利率

当买家签订合同以后，如果您需要贷款，此时您就需要跟您的贷款银行沟通，尽快拿到银行的贷款许诺信（loan commitment letter）同时，在这之前，银行需要做房屋估价。与此同时，您会跟银行锁定贷款利率，一般锁定利率的有效期是60-90天。

-准备大楼管理委员会申请材料（board package）

在等待银行许诺信的同时，您需要配合您的经纪人准备大楼管理委员会申请材料。如果您够买的是新楼盘，一般不需要这个步骤。若您购买的是非产权公寓（coop）或者二手产权公寓（condo），则需要提交买方申请材料，其中包括资金和财产证明、税单、工作证明、私人和工作推荐信等等，这些一般买家经纪都会帮买家准备整理好然后交给管理公司和大楼管理委员会审核。产权公寓（condo）管理会一般不会要求面试，也相对简单很多，一般不会拒绝买家申请，而非产权公寓（coop）则从材料要求、审批过程和面试都严格很多。Coop可以拒绝买家申请，并且无需提供解释。

-确定交房日期

当您的申请材料被批准，贷款银行和律师都准备好交房以后，则需要根据多方时间确定一个交房日期。交房当天，您会看到买卖双方的律师，买卖双方地产经纪人，买家卖家和贷款银行律师。同时也会看到产权公司的一个代表人来协调买卖双方交易过程。若双方人员都准时参加，通常交房过程会花1-3小时（取决于买家是全现金还是贷款购房），之后买家就会拿到钥匙，整个房产交易过程结束。

所以总体来说，买家需要根据自己的需求，是否贷款购房等，从锁定房源开始预留出相应时间。全现金购买3周到1个月，贷款购买，产权公寓2-3个月，非产权公寓3个月以上。希望这篇文章有帮大家解除部分购房上的疑惑。

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