什么是产权保险(TitleInsurance)？

如果您在纽约市购置房产，在整个交易手续中您可能会看到产权保险这一项的费用，而且通常也不便宜。今天这篇文章，就为大家普及关于产权保险的知识。

1. 什么是产权保险（Title Insurance）

首先，产权在房地产行业术语里的意思是您拥有某个房产，并有权使用和买卖转让。而产权保险是美国非常普遍的一种房屋保险，它是一份保单，在不动产的实际产权状况与被保险的产权状态不一致时，它保障投保人或者被保险人免受损失。也在买家购房过程中，确保您买的房产产权清晰，没有任何产权纠纷。产权保险分为业主险（Owner Policy）和贷款险（Lender Policy）两大类。业主险是保障房屋产权人（买家）的利益，贷款险是保障贷款银行的权益，如果您是贷款购房，那么这两者买家都需要购买。若您是现金交易，则只需购买业主险。

2. 购买房产可能存在哪些产权问题呢？

A. 交易前存在的产权风险：例如注册在产权下的各种抵押权或留置权（比如前房主装修但拖欠承包商工程款而被承包商注册的留置权Construction/Builder Lien）,违法装修或建造（未遵循市政条例申请建造许可），违反市政规划（Zoning）,违反市政建筑法规而被市政要求整改（work orders）,欠缴的市政房产税，拖欠市政公用设施费用（比如水费），交房时未发现的房产越界(encroachments)等等。

B. 欺诈或伪造文件风险：欺诈和伪造文件在房地产交易中也是很常见的。例如有人伪造房主的签名抵押房产去银行贷款或将房产卖给第三方。这种骗局被发现后要耗费业主大量费时间、精力和金钱去解决。如拥有产权保险，则保险公司会解决相应问题，免除被欺诈业主的忧虑。

C. 卖家身份不明：可能一个卖家卖房给你，过了一段时间，另一个人出来说之前的卖家没有权利卖您买下的房子。这种情况通常出现在离婚和其他遗产等多人拥有房产的情况下。

3. 购买产权保险需要多少钱？

产权保险通常是在房价的0.45%左右，具体价格也取决于您是否是贷款交易。具体产权费用需要具体分析。

4. 谁来选择产权公司？

一般情况下，如果买家对产权公司和这个行业不是很了解的话，买家律师会根据自己的从业经验和推荐选择产权公司。但因为产权保险是买家支付，买家也有权利自己选择产权公司，只要确保该产权公司有信誉并且专业。

5. 是否纽约所有的房子都需要产权保险？

-购买纽约市的公寓（condo）或者独栋别墅（house）：

是的，您需要同时购买业主险和贷款险，若您是全现金交易，则只需要购买业主险。

-购买非产权公寓（coop）：

不需要，因为非产权公寓（coop）的实质并不是真正意义上的房地产，您并不拥有其产权，购买的是整个楼的一部分股份，这时候，您不需要购买产权保险。虽然如此，但是一般情况下您的地产律师也会在尽职调查中为您做一个产权调查，确保整个大楼没有大问题，但这个费用比起产权保险来说就便宜很多了。